Insectes xylophages et vice caché en immobilier

Chaque fois qu’un propriétaire met en vente sa maison, il est tenu par la loi de divulguer tout défaut matériel ou problème récurrent existant dans la propriété. Ce qui constitue un « défaut matériel » ou un « vice caché » peut varier d’une maison à l’autre, mais en général, cela comprend tout ce qui peut avoir une incidence importante sur la valeur marchande du bien.

Il faut inclure dans cette notion toutes conditions qui posent un risque de sécurité déraisonnable pour les occupants des lieux. 

• Un escalier défectueux,
• des fondations compromises,
• un toit qui fuit,
• etc

Définition complète (et rébarbative !) du vice caché : l’article 1641 du Code civil 

Quelles informations le vendeur doit-il fournir ?

Les propriétaires fonciers vendeurs sont tenus de divulguer les informations dont ils ont connaissance concernant la maison. 

À cet égard, ils ne sont pas tenus d’engager un inspecteur du bâtiment spécifique ou un dératiseur/désinsectiseur pour effectuer des inspections supplémentaires à celles prévues par la loi.

On parle ici des points techniques qui font l’objet de diagnostics obligatoires : 

• la recherche de termites dans les zones définies par arrêté préfectoral, 
• recherche du plomb dans les peintures et de l’amiante ; 
• le contrôle des installations électriques, de gaz
  et, si la maison n’est pas raccordée à l’égout, 
• de l’assainissement autonome, et 
• le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Dans le cas, ou des inspections techniques des problèmes annexes seraient découverts, ils devront être portés à la connaissance des candidats acquéreurs lors de la vente du bien. 

L’agent immobilier du vendeur en tant que représentant du propriétaire, devra également divulguer les problèmes de la maison.

Le cas de la présence de nuisibles dans vos charpentes

Il est très difficile pour tout à chacun de distinguer la fourmi domestique de la fourmi charpentière. Dans le cas d’une poursuite pour vice caché appuyé sur la présence d’insectes nuisibles, ce point est essentiel.

Les insectes xylophages ouvrent la porte au recours en droit pour vice caché contre le propriétaire vendeur.

Les actions en justice pour ce type de vice caché impliquent le plus souvent les avocats des parties, un inspecteur en bâtiment éventuellement impliqué lors d’une inspection préachat, un expert en gestion parasitaire et souvent un ingénieur structure qui apporte son analyse indépendante.

Ce recours est autorisé, car la présence de ces fourmis est très difficile à détecter et que les dommages causés aux structures des bâtiments ont de lourdes conséquences financières.

Cependant, la jurisprudence a établi que la seule présence de fourmis charpentières ne constituait pas nécessairement un vice caché, car la seule présence de capricorne par exemple ne suffit pas à elle seule pour engager la responsabilité du vendeur. 

Il est en effet compréhensible que le vendeur n’ait pas connaissance de la présence de fourmis charpentières ou de capricorne dans sa structure. 

Tout défaut de déclaration constitue un vice caché. 

Pour s’appuyer sur la loi afférente aux vices cachés, le défaut du bien doit :

• être un défaut, un problème non apparent lors de l’achat,
• rendre le bien inutilisable, non viable ou diminuer très fortement son usage
• et exister au moment de l’achat.

Quels sont les exemples courants de cette divulgation ?

Les problèmes liés aux bâtiments en vente qui ont une incidence sur la juste valeur marchande de la propriété les plus courante sont :

Liste non exhaustive d’exemples

• Toit ou plafond qui fuient ;
• Inondations possibles au sous-sol ;
• Conditions toxiques connues du vendeur telles que pollutions chimiques des sols ;
• Moisissures ;
• Câblage électrique défectueux ;
• Présence connue de ravageurs du bois comme les termites, capricorne, fourmis charpentières ou présence rongeurs ;
• Problèmes mécaniques tels que chaudière défectueuse, climatisation, appareils non fonctionnels ;
• Fondations compromises ;
• Des voisins bruyants et perturbateurs.

Le vendeur ou l’agent du vendeur peut-il dissimuler des défauts ?

Non seulement le vendeur a l’obligation de signaler tout défaut matériel connu, mais il ne peut pas non plus dissimuler activement des défauts connus sur la propriété. 

Par exemple, supposons qu’un acheteur soupçonne une fissure dans la fondation de béton qui n’est visible qu’après une inspection via le vide sanitaire de la maison.

Un acheteur désirant inspecter ou faire inspecter par un professionnel ce vide sanitaire ne pourra s’en voir refuser l’accès. 

En cas de refus, l’acheteur pourra poser une action en justice contre le vendeur et/ou l’agent immobilier.

Comment les vendeurs peuvent-ils éviter d’être tenus responsables ?

En tant que vendeur, la meilleure façon d’éviter d’être tenu responsable de vices cachés est d’opter pour la divulgation la plus complète qui soit. 

Vous pouvez également envisager d’embaucher des professionnels agréés, reconnus pour effectuer ces inspections et divulguer les résultats les plus complets à tous les acheteurs potentiels.

Les rapports d’inspection seront généralement codifiés dans les conditions de mises en vente, distribuées à tous les acheteurs intéressés par la propriété.

Quelles causes d’action ai-je contre un vendeur ?

En tant qu’acheteur, si vous achetez une maison et découvrez par la suite un défaut majeur, vous pouvez poursuivre le vendeur, l’agent du vendeur et peut-être d’autres personnes pour négligence, fraude, fausse déclaration et autres causes d’action.

Vous devez mettre en œuvre la garantie légale des vices cachés dans un délai de 2 ans à partir de la découverte du défaut.

Si vous réussissez à démontrer votre réclamation, vous pouvez obtenir 

• des dommages-intérêts ;
• la mise à niveau, les réparations aux frais du vendeur ;
• L’annulation de la vente.

Un avocat sera-t-il nécessaire ?

Vous disposez d’un délai de deux ans pour intenter une action en justice pour vice caché.

Si vous avez été blessé par un défaut qui ne vous a pas été révélé, votre réclamation sera immédiatement viable devant un tribunal. 

Un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous aider à représenter vos intérêts afin que vous puissiez récupérer vos pertes.